Які зміни, внесені до Земельного кодексу України, набули чинності з 1 липня 2021 року? За якими новими правилами проходить відчуження земельних ділянок, що відносяться до категорії земель сільськогосподарського призначення? З якою основною проблемою стикнулися фахівці Золотоніського районного нотаріального округу?
Про це у розмові з приватним нотаріусом Золотоніського району Яною Шипович.
Вибір редакції щодо висвітлення актуальної теми випав на Яну Іванівну зовсім не випадково. Її, як одну з найбільш прогресивних та обізнаних, рекомендували нам золотоніські нотаріуси. Фахівчиня уже досконало вивчила нюанси здійснення правочинів на ринку землі, що стартував 1 липня. Вона взяла участь у двох онлайн-семінарах та пройшла навчання у столиці. Тож почувається впевнено і компетентно зі своїми клієнтами.
– Яно Іванівно, які земельні ділянки належать до категорії земель сільськогосподарського призначення?
– До таких земель належать зокрема:
для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;
для ведення фермерського господарства;
для ведення особистого селянського господарства (у тому числі і під житловими будинками);
для ведення підсобного сільського господарства;
для індивідуального садівництва.
– У яких випадках вони можуть бути відчужені?
– Земельні ділянки сільгосппризначення приватної власності можуть бути відчужені відповідно до цивільно-правових договорів: купівлі-продажу, міни, внесення до статутного капіталу; з 01.07.2021 року договори дарування, довічного утримання, спадкового договору посвідчуються лише на користь іншого з подружжя, родичів (дітей, батьків, рідних (двоюрідних) братів і сестер, діда, баби, онуків, правнуків, рідних дядька та тітки, племінниці та племінника, пасинка, падчерці, вітчима, мачухи).
– Чи можна продати земельний пай, який наразі перебуває в оренді?
– Можна. Але орендар має право переважної купівлі. Навіть, якщо нині юридичним особам до 2024 року Законом не дозволено купувати земельні ділянки, то відповідно до законодавства вони мають переважне право при продажу земельної ділянки. Тому вже нині юридична особа-орендар може передати своє право переважної купівлі іншій фізичній особі, яка має право набувати таку земельну ділянку відповідно до закону. У такому випадку, між юридичною особою і фізичною особою, котра отримала право придбавати земельну ділянку, укладається відповідний договір. Він реєструється у Державному реєстрі прав на нерухоме майно, і відповідно, ця особа набуває право купити земельну ділянку. Якщо юридична особа не має наміру купувати земельну ділянку, то вона подає заяву про відмову від такої покупки, і власник шукає іншого покупця.
Нагадаю, ухвалений Верховною Радою закон про обіг сільськогосподарських земель передбачає, що у перші 3 роки буде діяти обмеження на купівлю землі: не більше 100 га в одні руки, а угоди зможуть укладати лише фізичні особи – громадяни України. Із 2024 року на ринок зможуть вийти юридичні особи (компанії), для яких обмеження становитиме до 10 тис. га в одні руки.
– Чи можна достроково розірвати договір оренди земельної ділянки?
– Так, але лише якщо така можливість передбачена самим договором оренди, чи у випадку взаємної згоди сторін договору, або у судовому порядку, якщо орендар порушує умови договору оренди. Про відмові орендаря придбавати земельну ділянку, яка перебуває у нього в оренді на умовах, запропонованих продавцем, пай можна продати сторонній особі, але земельна ділянка залишається в оренді.
– Чи може сільськогосподарське товариство (орендар) без згоди пайовика продати земельну ділянку?
– Ні, за жодних умов. Пайовик – власник, і тільки він має право розпоряджатися земельною ділянкою.
– Як можна перевірити, чи зареєстрований земельний наділ у реєстрі Держгеокадастру?
– В мережі Інтернет на публічній кадастровій карті України можна знайти земельну ділянку за кадастровим номером і дізнатися, чи вона взагалі зареєстрована. За наявності електронного цифрового підпису можна сформувати витяг з державного земельного кадастру. Можна замовити його також у ЦНАПі. Ціна питання − 115 гривень.
Отже, наявність ділянки на кадастровій карті перевірити можна, але дізнатися, хто є її власником можливо тільки із Витягу з Державного земельного кадастру або з Державного реєстру прав на нерухоме майно, де земельна ділянка реєструється або за заявою власника або при вчиненні будь-яких операцій із землею у нотаріуса.
Чи можна стати власником батьківського паю ще за життя батьків?
– Успадкування земельного паю відбувається тільки після смерті власника. За життя батьки можуть його наприклад подарувати. Але після правочину дарування вони вже не є власниками і не отримують орендну плату за нього. Якщо з дітьми, які отримали у дарунок земельну ділянку, щось трапляється, її успадковують спадкоємці дітей. До того ж, коли проходить процедура дарування, нотаріус повинен перевірити, чи не перевищує земельна ділянка у обдаровуваного допустиму межу – 100 га.
– Власник земельного паю має намір його продати. Якими повинні бути його перші кроки?
– У присутності нотаріуса продавець складає лист-повідомлення, до якого прикладає проєкт договору з умовами купівлі-продажу і за два місяці до продажу ділянки вказані документи надсилаються орендарю. Цей лист-повідомлення реєструється у Єдиному реєстрі прав не нерухоме майно. Будь-який нотаріус, будь-який реєстратор має доступ до цієї електронної бази і бачить, що власник має бажання продати свій пай. Протягом одного місяця з дня отримання вказаного повідомлення орендар повинен прийняти рішення та повідомити про це нотаріуса. Нотаріус визначає день і час укладення договору і повідомляє про це сторони. Якщо орендар не відповів на повідомлення власника землі, або не з’явився до нотаріуса у призначений час для укладання договору, або подав відмову від права переважної купівлі, власник може продати свою ділянку будь-якій іншій особі.
– Чи перевіряє нотаріус фінансову спроможність покупця?
– Так, це є однією з необхідних умов. Ми перевіряємо джерела походження коштів. Це може бути заробітна плата, дохід від підприємницької або незалежної професійної діяльності, дохід від відчуження майна, дивіденди, проценти, роялті, страхові виплати, пенсія, спадщина, дарунки, кошти, отримані в позику (кредит), інші джерела, не заборонені законом. Зауважу, що розрахунок за договорами купівлі-продажу земельних ділянок відбувається в безготівковій формі.
– Якою має бути ціна земельної ділянки при її продажу?
– Ціну продажу визначають сторони договору за домовленістю, однак вона не може бути нижче нормативно-грошової оцінки землі у регіоні, де знаходиться земельна ділянка. На даний час ціна 1 га на Черкащині не може бути нижчою 33 646 гривень. У інших регіонах України вона може відрізнятися.
– Чи можна здійснити правочин без кадастрового номера ділянки?
– Ні в якому разі. Кожен власник повинен перевірити, чи присвоєний його ділянці кадастровий номер. С початку приватизації видавали Державні акти на землю (на бланках червоного кольору), у яких кадастрових номерів не було. Нині кадастрові номери присвоюють усім земельним ділянкам в тому числі тим, що люди обробляють самостійно, їм потрібно звернутися до землевпорядної організації для присвоєння кадастрового номеру. Якщо земельна ділянка перебуває в оренді, то вона точно має кадастровий номер, бо зареєструвати право оренди в Державному реєстрі прав без наявності кадастрового номера неможливо.
– Які наразі виникають складнощі у нотаріусів?
Бажаючих продати і придбати земельну ділянку − чимало. Але треба зважати на складну процедуру оформлення договорів, безготівковій розрахунок, звірку наявної площі землі в особи, яка є набувачем у тому числі і при договорах дарування, перевірку походження коштів тощо. Також наразі виникли складнощі внаслідок поширення дії статті 130 Земельного кодексу України на землі для особистого селянського господарства, однак на яких розміщені житлові будинки, і таких земель в Золотоніському районі чимало. Триває процес підключення нотаріусів до усіх необхідних електронних баз та реєстрів. Клієнтам варто бути готовими до того, що процедура оформлення договору відчуження землі може бути досить тривалою, однак все це робиться для того щоб правочин був посвідчений з дотриманням усіх вимог закону.
***
Слідкуй за нами у Facebook та Instagram, щоб нічого не проґавити.
